总建筑面积达18万平方米的小天才研发中心是长安镇首个“工改工”项目。

东莞阳光网4月19日讯　  南城诺基亚昔日空置旧厂房将拆除重建，改造後项目将重点瞄准在孵企业产业化方向，打造东莞智造升级新兴引擎；虎门大宁社区将拆除26万余平方米旧厂房及旧村的低端物业，建设70万平方米的新型产业园；距离深圳龙岗10公里的清溪米德兰旧厂将打造成招商创智新城……

2019年才过去4个月，东莞就已经发布了7批共33个城市更新单元的批前公示，其中包括5个新型产业类项目、3个产城融合类更新项目，有媒体称今年“或将成为东莞城市更新爆发年”。

2018年以来，东莞全面改革城市更新政策，以连片改造和产业升级为抓手，出台系列加快“三旧”改造特别是“工改工”的配套政策，组建城市更新基金。土地开发逼近“底线”的东莞，正通过深化改革掀开存量土地开发、提升城市品质的崭新篇章。

旧村蝶变：现代宜居美丽幸福社区初现成效

走进东莞东城牛山社区钟屋围，10多栋新建的高楼拔地而起，崭新的道路两旁，村民公寓、村民活动中心、公园、球场、幼儿园分布得错落有致，新建的东城实验小学於去年秋季开学，一座现代宜居新社区初现雏形。然而，几年前这里还是污水横流、村舍颓败的旧村。

钟屋围社区公园一片春意盎然，市民李先生正抱着孩子玩耍。“这里原先的房子是很旧的一大片，环境脏乱差，治安也不好，大部分原居民都搬走了。”李先生说，“现在建起了回迁房和商品房，环境也大变样，越来越多人搬回来了，我对未来充满期待。”

钟屋围旧村改造项目是东莞首个连片旧村改造项目，共拆迁征地19公顷，涉及344户、800多人。东城街道负责人表示，借力城市更新，钟屋围旧村发生了一系列喜人变化——环境优化，产业升级，村民获利。

这是东莞大力推动城市更新，实施发展空间拓展工程的一个生动缩影。2018年以来，全市集中资源力量推出了30个重点更新单元，在全市打造了一批现代“产业社区”“创新社区”。

当下，东莞正在迎来粤港澳大湾区、广深港澳科技创新走廊建设的双重机遇，产业升级、城市提质都需要更广阔的发展空间。但目前，东莞土地开发强度已逼近五成，如何解决土地瓶颈的痛点，城市更新成了东莞拓展发展空间的主要抓手。

东莞提出，力争三年实现城市更新3万亩的目标。其中，每年拆旧建新约5000亩，产业类改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，而整个城市具备更新潜力的区域面积更是超过46万亩。

“城市更新之於东莞发展之重、突围破困之急、转换动力之强前所未有。”在去年6月召开的东莞市产业招商大会上，东莞市委常委、常务副市长白涛这样说。

在新时期新形势下，需要城市更新为城市现代化目标作出更大贡献。2018年，东莞市出台《关於深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（下称《深化改革意见》），全面部署深化体制改革，全面推进城市更新、提升城市品质。

《深化改革意见》提出了加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六个新格局，改革创新规划管控、资源调控体、项目招商和供地、产业扶持、财税鼓励、行政审批等六个体系，并提出了加强组织领导、完善配套政策、鼓励改革创新、强化督查考核等四点要求。

“这既解决了在新形势下城市更新要形成怎样的体系、如何实施和具体操作的问题，也解决了政府如何加强监管、强化保障的问题。”东莞市自然资源局有关负责人分析。

以《深化改革意见》为指引，专项规划编制、标图建库、更新单元划定、单一主体挂牌招商、“1+N”总体实施方案审批、财政分成和补助等13份配套性政策文件陆续出台或拟定，一套更加科学、透明、高效、完备的城市更新政策机制基本形成。

东莞城市更新大步迈入“2.0升级版”时代。

连片更新：由点到面勾画城市发展大格局

背靠苍翠峥嵘的莲花山，面朝车水马龙的长安镇中心区，坐落着广深港澳科技创新走廊长安段的重要节点——长安科技商务区。在长安镇政府的统筹和力推下，这一区域实现了总面积达1267亩的连片改造。目前，金色悦府、中正大厦、小天才研发中心三个项目已经实施改造，广东欧珀通讯总部也在积极推进中。

通过发挥政府在城市规划、招商引资、资源整合的统筹作用，东莞大力推进南城东华片区、麻涌滨江片区、长安科技商务区等21个连片改造片区，年度新增供应土地约560亩，保障了广东欧珀通讯总部、珠三角汽车博览中心等重大项目的用地空间。

在“政府主导”“市场参与”“整体统筹”“多元开发”的城市更新组合拳中，东莞完善城市更新管理体系，编制城市更新专项规划，划定城市更新单元，并以此作为城市更新活动的基本依据，既发挥政府的主导作用，也充分激活市场的力量。

按照东莞的新规，每个更新单元面积原则上不小於150亩，不超过500亩，也可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区。实行更新单元整体实施，一个单元一般安排一个改造主体整体实施，由此强化了政府主导，有计划、有秩序、可持续地推动更新改造，把准把好城市更新的“方向盘”。

同时，东莞还划分了市、镇两级不同的城市更新管控权限，完善了市场主体准入管理，规范基层通过合作协议、框架协议引入开发企业的行为，避免基层因过分的发展冲动而将不符合政策要求的区域纳入协议范围，保障投资企业合法权益。

市自然资源局提供的数据显示，过去一年，全市新启动150亩以上重点更新单元75个，总用地面积近15平方公里（2.2万亩），其中：地产类单元（含居住、商业、商住）52个、产业（含M0）类单元9个、产城融合类单元6个、综合类单元8个。在全市产业招商大会、省“三旧”改造项目推介会和莞港产业合作交流等系列活动中，部分条件成熟的更新单元经过宣传推介，引起各方高度关注。

仅2018年，全市就投入改造资金约228亿元，完成各类改造8337亩，新增实施改造10877亩，分别达到省下达任务的143%和160%。新增土地供应32宗、合约1516亩。

市自然资源局上述负责人介绍，今年东莞将选取30个、总面积达1万亩的更新单元实施重点突破，力争完成固定资产投资400亿元。为了让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，在这些重点更新单元，还将先行适用“工改M0”、单一主体挂牌招商、市属国企土地整备开发、股权混改等创新政策，并优先设立城市更新子基金给予融资支持。

产业突围：传统制造业焕发新业态新亮点

位於长安科技商务区、总建筑面积达到18万平方米的小天才研发中心，是长安镇首个“工改工”项目。“地块原为国有建设用地，租赁给4家公司。改造後，土地使用性质由商业金融用地调整为教育科研用地。”长安镇城市更新局有关负责人介绍，“其中两家企业年产值约500万元，租赁到期後不再续约。另外两家旧厂房通过异地置换的方式，调配到企业工业园区。改造後，超过1000名研发人员进驻，小天才的年产值增加了约20亿元。”同样一块土地，从工业厂房转变为科研中心，人才结构、经济质量发生了巨大改变和提升。

“工作和生活条件的改善，让我们在高技术人才引进方面有了更大的吸引力，老员工的离职率也降低了很多。新环境增添了更多的活力，有效地刺激了我们内部的创新动力。”广东小天才科技有限公司行政负责人罗明主说。

东莞以制造业立市，全市工业企业数量超过15万家。制造业根系发达，这是东莞参与粤港澳大湾区竞合的重要优势。在城市更新中，东莞进一步提出构建以实体经济为优先，全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系。坚持产业优先、实体为主战略，结合广深港澳科技创新走廊重要节点地区，围绕新业态新形态的发展需要，推进产业升级、产城融合。2010年正式启动“三旧”改造工作以来，截至目前，全市共实施产业转型升级项目376个。

《东莞市通过“三旧”改造推进科技企业孵化器建设实施办法》印发实施，常平国际创新港、黄江灵狮小镇等连片工业区活化更新项目相继进入工程施工、企业入驻等不同阶段，凤岗都市智谷、深圳证券交易所南方数据中心等一批重大产业类改造项目启动建设或竣工。

东莞还在全国率先出台了首份针对新型产业用地（M0）的管理办法，支持“工改M0”，最高出让年限为50年，可协议出让，按扣减原地价、再折半补缴土地出让金。此前东莞工业用地规划容积率较低，普遍在1.8左右，而现在新型产业用地可以提高到3.0以上、5.0以下。通过这一改革，创新型企业可以更低的成本享受品质更高、舒适宜人的创新创业空间。

同时，东莞还积极引导更多城市更新资源投向学校、医院、公园、绿地等公共配套，提升城市品质，更好服务市民。正式启动“三旧”改造工作以来截至目前，全市共腾出土地建设基础设施项目121个，建设公益事业项目41个，完成宜居社区综合整治7030亩。

4月15日，市自然资源局公布了《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》，非旧村改造的商住项目要将不少於15%的土地无偿移交政府，用於落实公共服务设施、市政公用设施以及政府发展备用地等。通过城市更新，东莞城市“颜值”不断提升，更力争实现价值“担当”。

■记者手记

以城市更新创造更美好的生活

2019年才过去4个月，东莞就已经发布了7批共33个城市更新单元的批前公示，今年全年东莞将选取30个、总面积达1万亩的更新单元实施重点突破，力争完成固定资产投资400亿元。

美国着名建筑师埃罗·沙里宁曾说过，“城市是一本打开的书，从中你可以看出它的抱负”。看2018年以来东莞推进城市更新的力度，能强烈感受到这座城市对於品质提升和空间拓展的孜孜追求。

土地是财富之母，空间是发展之基。当前，东莞面临土地资源制约日趋明显，全市土地开发强度已超过46%，仅次於深圳，预计到2030年全市可新增建设用地只有50平方公里左右。另外，2018年和2019年全市重大建设项目用地规模分别超过9万亩和7万亩。抢抓粤港澳大湾区重大机遇，需要重大、高端项目的紮根，如何保障这些项目的用地需求，只能走存量挖潜之路，在拓展和优化空间上谋求突破。

东莞自2010年启动“三旧”改造以来，取得了阶段性的成绩，但仍存在对城市品质提升支撑不够，与产业转型升级融合不够等短板。2018年以来，东莞瞄准城市更新高质量发展，针对更新工作的实际问题对症下药，《关於深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》《东莞市城市更新实施办法》及一系列配套政策即将陆续出台，东莞校正了城市更新定位和方向，突出政府统筹、规划管控新思路，强调产业优先、载体升级，激励社会主体参与、市场之门越开越大，政策更优惠、服务更高效，城市更新机制更加科学健全、城市更新管理更加规范有序，将持续提升东莞城市发展能级和品质。

如同生命体的新陈代谢，城市更新也是一座城市保持生命力、增强整体机能的一种自我调节机制。从更深的角度来说，城市更新不仅是对空间的改造和重组，更关系到产业结构、功能业态的重构，关系到社会公共服务的改善等。远到世界着名城市从造城走向有机更新的成果，近到钟屋围旧村改造政府、社区、居民多方共赢，小天才研发中心项目带来的人才结构、经济质量的提升，无不说明，城市更新做得好，不仅可以解决城市发展的空间问题，还可以持续系统地更新城市的经济格局、文化格局、城市公共服务格局和社会治理格局。

正如国内着名规划师朱荣远所说，从共同的经济利益的共识逐渐走向社会（社区）建设共识，找寻共同的家园归属，从这个意义上讲，城市更新是一场参与广泛建设共同家园的“社会运动”。

一个城市如何推动自我更新，想要实现什麽样的更新效果，是城市发展理念的体现，更是城市治理能力和水平的一面镜子。我们由衷地期待，东莞的城市更新，能够促进城市精明有序增长，让城市为人们创造与时俱进的美好生活。